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Die Immobilienpreise in der EU und in der Schweiz haben in den letzten 20 Jahren eine ähnliche Entwicklung erfahren. Sie kannten nur eine Richtung, die nach oben. Fast sämtliche Preise haben sich in den letzten 2 Dekaden mehr als verdoppelt. Wie kann das sein? Was hat dazu geführt, dass die Entwicklung so drastisch ausgefallen ist?

Wir schauen uns die Lage an. Als Beispiel nehmen wir aber nicht die großen Metropolen, wie es normalerweise üblich ist. Wir haben uns stattdessen Muttenz ausgesucht. Eine Ortschaft aus der B-Liga des Landes. Zumindest was die Immobilien angeht. War dort die Entwicklung anders?

Muttenz – Kurzprofil

Muttenz ist eine Gemeinde im Bezirk Arlesheim. Es liegt im Schweizer Kantons Basel-Landschaft. Im Ort leben ungefähr 17.400 Einwohner. Damit gilt Muttenz als Kleinstadt und ist keine Metropole aus der A-Liga des Landes, so wie Zürich, Bern, Genf, Basel, Lausanne, Luzern usw. Allerdings hat Muttenz den Vorteil, dass es mit Basel verwachsen ist. Das heißt, es steht Stadtschild an Stadtschild.

Es gibt mehrere Verbindungen über Schnellstraßen und Autobahn. Zudem ist der öffentliche Nahverkehr so ausgerichtet, dass das Pendeln nach Basel hervorragend funktioniert. Als Anwohner von Muttenz ist man somit direkt verwoben mit einer der wichtigsten Städte des Landes.

Die Immobilienpreise in Muttenz

Diesbezüglich hat uns der Experte für Immobilien Muttenz wertvolle Informationen geliefert. Laut seinen Aussagen merkt man dort die Veränderungen täglich bei der Arbeit. Das alles wird auch belegt durch Statistiken, wie wir uns gleich ansehen.

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Preise für Häuser – Durchschnitt

Aus der Datenbank einschlägiger Immobilienbörsen ergeben sich für Häuser in Muttenz aktuell diese Kaufpreise:

  • Haus mit 4 Zimmer – MCHF 1.08
  • Haus: 5 Zimmer – MCHF 1.89
  • Haus: 6 Zimmer – MCHF 3.49
  • Haus: 7 Zimmer – MCHF 2.25
  • Haus: 8 Zimmer – MCHF 2.1

Preise für Wohnungen – Durchschnitt

Für Wohnungen wurden diese Preise ermittelt:

  • Studio MCHF 1.2
  • Wohnung: 3 Zimmer MCHF 0,818
  • Wohnung: 4 Zimmer MCHF 1.01
  • Wohnung: 5 Zimmer MCHF 1.29

Auswertung

Die oben genannten Preise sind natürlich mit Vorsicht zu genießen. Es werden dabei nur Verkaufspreise ermittelt, die in den Immobilienbörsen gerade enthalten sind für eine Immobilie, mit einer bestimmten Anzahl an Zimmern. Nicht berücksichtigt werden wichtige Faktoren wie Lage, Alter der Immobilie, die Anzahl der verfügbaren Quadratmeter und die Entwicklungen der Mietpreise vor Ort.

Preisentwicklung über die letzten 20 Jahre

Untersuchungen zeigen, der Immobilienpreisindex für Muttenz ist aufgrund der Nähe zu Basel quasi eins zu eins mitgelaufen. Hier ein Blick über einige wichtige Stationen im Index:

  • 2000: 100
  • 2007: 120
  • 2009: 155
  • 2011: 145
  • 2013: 175
  • 2020: 210

Deutlich zu sehen ist, dass sich die Preise in den letzten 20 Jahren mehr als verdoppelt haben. Das klingt natürlich nach sehr viel, doch es erzählt nicht die ganze Geschichte. Man muss nämlich auch bedenken, dass es eine normale Inflation gibt. Diese beträgt in den westlichen Industrieländern unter normalen Umständen immer so um die 2%. Und 20 Jahre sind eine lange Zeit. Würde man den Preisindex von 2000 bis 2020 nur mit der Inflation anpassen, dann würden die Preise von ganz alleine auf einen Wert von 148 steigen. Das heißt, von den circa 110% Preisanstieg in den letzten 2 Dekaden, wären 48% ohnehin durch den üblichen Wertverlust des Geldes zustande gekommen. Doch woher stammt der Rest dieses Anstiegs?

Warum sind die Immobilienpreise in Muttenz so drastisch gestiegen?

Unsere Analysen haben ergeben, dass es hier mehrere Gründe gibt.

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Der Leitzins der Nationalbank

Auffällig ist als erstes der Zeitraum von 2007 bis 2009. In den 7 Jahren davor erfolgt ein langsamer Anstieg um 20 Punkte. Doch dann, innerhalb von nur 2 Jahren, kommen gleich 35 Indexpunkte dazu. Nicht schwer zu erraten, dass dort die Finanzkrise eine Rolle spielt. Und tatsächlich war es so. Der drohende Kollaps des Bankensystems veranlasste die meisten Notenbanken der Welt dazu die Zinsen sofort zu senken. Seit dieser Zeit werden Schulden abgebaut, seit dieser Zeit gibt es keine Zinsen mehr.

Das führte dazu, dass viele Bürger sich ein Eigenheim kaufen wollten, weil die Kredite ja so schön „billig“ waren. Doch die Verkäufer nutzten das aus und erhöhten einfach ihre Preise. Daher zahlen Käufer eher mehr als weniger.

Zudem hat sich durch die Zinslage eine Verknappung des Angebots eingestellt. Besitzer von Immobilien vermeiden einen Verkauf von Eigentumswohnungen und Häusern. Warum? Weil sie mit dem Geld nichts anfangen können. Wo sollen sie es auch hinlegen? Auf die Bank, um es dort versauern zu lassen? Dann doch lieber die Mieteinnahmen erhalten.

Zuwanderung aus der EU

Einen weiteren, großen Sprung macht die Preiskurve im Jahr 2011 nach 2013. Hier sind 30 Punkte dazugekommen. Zum einen wurden auch hier immer wieder Zinsen gesenkt, bis sie bei Null lagen. Aber wichtiger waren Entwicklungen am Arbeitsmarkt. Einige Länder der EU gerieten in diesen Jahren schwer ins Straucheln. Griechenland zum Beispiel drohte sogar kurzzeitig die Gefahr den Euroraum verlassen zu müssen. In dieser Phase der Krise erlebte die Schweiz allgemein einen großen Zuzug an Arbeitnehmern aus den EU Ländern, wo die Arbeitslosigkeit hoch war.  Bei uns boomte die Wirtschaft, ebenso in Deutschland. Und so siedelten zahlreiche Bürger in die DACH Region über. Möglich wurde das durch das Freizügigkeitsabkommen für Arbeitnehmer.

Zustande kam der Preisanstieg dadurch, dass sich nun vermehrt Einwohner in den größeren Städten niederlassen wollten. Dort stiegen die Preise derartig an, dass die Bewohner anfingen, vermehrt auch in die Vororte zu gehen. So erging es auch Muttenz. Daher auch hier saftige Preisschübe nach oben. Man muss bedenken, dass eine relativ plötzlich ausgelöste Einwanderungswelle die Nachfrage massiv treibt. So schnell kann keine Bauwirtschaft reagieren. Auf ein begrenztes Angebot an Wohnraum, traf eine riesige Nachfrage.

Demografischer Wandel

Nun könnte man fragen, ob dieser Preisanstieg für die komplette Schweiz in der Form erfolgt ist. Die Antwort darauf ist nicht ganz klar zu geben. Preise steigen überall, aufgrund der Inflation. Nur ist festzustellen, dass es vor allem die großen Städte waren, die überproportional hohes Preiswachstum hinlegten. Und die kleinen Gemeinden, die in deren Nähe liegen, sie erlebten das Gleiche. Wie kann das sein?

Experten sagen hierzu, dass sich ein Trend abzeichnet. Alte Menschen möchten nicht mehr auf dem Land leben. Sie finden die medizinische Versorgung und die Infrastruktur nicht passend für den Lebensabschnitt. Sie suchen nach Möglichkeiten, um einen Ort zu finden, wo sie sich mit anderen treffen können und wo sie alles in der Nähe finden, was sie benötigen. Und dafür sind Städte besser geeignet als abgelegene Dörfer.

Gleichzeitig suchen auch junge Menschen ihr Glück in den Metropolen. Der demografische Wandel führte zu einem akuten Fachkräftemangel. Daher verlegten viele Firmen ihre Standorte in die Nähe von Städten mit Hochschulen. Nur so stellen sie sicher, dass sie genügend Arbeitskräfte finden. Für Arbeitnehmer bleibt dann kaum eine Alternative als sich die Jobs dort zu suchen, wo sie hin verlagert wurden.

Fazit

Der Preisanstieg für Immobilien Muttenz in den letzten 20 Jahren entstand nicht aus einem einzigen Grund. Stattdessen sind es zahlreiche wirtschaftliche, politische und gesellschaftliche Entwicklungen, die solche Veränderungen beeinflusst haben.